Эскроу-счёт при строительстве дома: как он работает и зачем нужен заказчику

Эскроу-счёт при строительстве дома — это банковский счёт, на котором ваши деньги лежат до тех пор, пока дом не построен и не оформлен в собственность. Подрядчик получает оплату только после этого. Для частного дома такая схема действует с 1 марта 2025 года по закону № 186-ФЗ от 22 июля 2024 года. Разбираем, как она устроена, когда обязательна, что с деньгами в случае проблем и как её используем мы.

Есть вопросы по оплате стройки? Позвоните или напишите нам: объясним, как будут проходить расчёты по вашему договору, и посчитаем стоимость дома.

Что такое эскроу-счёт при строительстве дома

Это специальный счёт в банке, который открывают заказчик, подрядчик и банк по трёхстороннему договору. Банк хранит деньги и перечисляет их подрядчику, только когда выполнено условие договора: право собственности на построенный дом зарегистрировано. До этого ни заказчик, ни подрядчик не могут забрать деньги себе.

Если стройку оплачивает ипотека, счёт открывают в банке-кредиторе, и деньги кредита в итоге идут на расчёт с подрядчиком. Если дом строится на свои средства, счёт можно открыть в любом банке. Участок должен принадлежать заказчику на праве собственности или аренды.

Какой закон это регулирует

Основной документ — Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024, он вступил в силу 1 марта 2025 года. Закон описывает порядок открытия счёта, раскрытия денег и требования к подрядчику. Страхование вкладов на эскроу регулирует закон № 187-ФЗ, об этом ниже.

Обязателен ли эскроу при строительстве дома

Не всегда. Если вы строите на собственные деньги, использовать эскроу или нет, решаете вы с подрядчиком. Но при льготных государственных программах, например семейной ипотеке, строительство идёт через эскроу-счёт: так требуют правила программы.

Эскроу-счёт при строительстве дома — пошагово

1. Выбор проекта и подрядчика. Договор подряда заключается с организацией или ИП. У подрядчика должен быть уникальный идентификатор в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), и он размещает там сведения о стройке.
2. Подписание договора. В нём указаны сроки строительства, способ оформления права собственности и условия раскрытия счёта.
3. Открытие счёта. Вы вносите деньги или банк зачисляет кредит. Деньги остаются на счёте.
4. Строительство. Идёт работа на участке, вы следите за ходом и принимаете этапы.
5. Регистрация права собственности. Дом ставят на кадастровый учёт, право регистрируют.
6. Раскрытие счёта. После получения банком сведений о регистрации деньги переводятся подрядчику, по закону в течение 5 рабочих дней.

Срок действия счёта равен сроку строительства плюс 6 месяцев. Проценты на остаток по эскроу не начисляются.

Что будет, если подрядчик не выполнит работу

Если дом не построен или право собственности не зарегистрировано, банк деньги подрядчику не отдаёт. Условия возврата денег и продления срока прописывают в договоре. Поэтому перед подписанием проверьте, чтобы в нём были чётко указаны сроки и условия раскрытия счёта.

Деньги на эскроу защищены страхованием: Агентство по страхованию вкладов возмещает сумму до 10 млн ₽, если у банка отзовут лицензию. Выплата проходит в течение 20 рабочих дней. Чем выше сумма, тем важнее выбрать крупный надёжный банк.

Эскроу и льготные программы

Семейная ипотека

Ставка на строительство частного дома — 6% годовых, взнос от 20%. Нужен ребёнок младше 7 лет на дату заключения кредитного договора. Подробные условия описаны в статье про семейную ипотеку на дом.

Сельская ипотека для участников СВО

Участникам СВО и членам их семей доступна сельская ипотека на дом в сельской местности. Условия программы меняются, поэтому актуальные ставку и лимит лучше уточнить у менеджера. Подробнее — в отдельной статье.

Материнский капитал

Материнский капитал можно направить в первоначальный взнос при строительстве через эскроу. Как это сделать, мы объяснили в отдельной статье.

Как мы работаем через эскроу-счёт при строительстве дома

Мы работаем через эскроу-счёт, аккредитованы в ДомКлик (Сбербанк) и зарегистрированы в ЕИСЖС (наш.дом.рф), так что проверить нас можно до подписания договора. Цена фиксируется в договоре, проект (архитектурный и конструктивный разделы) входит в стоимость, а гарантия на дом составляет 5 лет. Мы работаем с 2014 года: построили 75 домов, спроектировали 150.

Деньги в наших договорах раскрываются после регистрации права собственности на дом: до этого момента они остаются на счёте. Что вы видите во время стройки: фото- и видеоотчёты каждую неделю, чат с прорабом, приёмку по чек-листу. В среднем дом строится около трёх месяцев.

Частые вопросы

Что такое эскроу-счёт при строительстве дома простыми словами?

Это банковский «сейф» для денег заказчика: подрядчик получает их только после того, как дом построен и право собственности зарегистрировано.

Обязателен ли эскроу при строительстве частного дома?

Если вы строите без льготной ипотеки, решение принимают заказчик и подрядчик. При льготных программах, например семейной ипотеке, эскроу используется по правилам программы.

Когда подрядчик получает деньги?

После регистрации права собственности на дом. По закону банк перечисляет средства в течение 5 рабочих дней после получения сведений о регистрации.

Начисляются ли проценты на эскроу-счёт?

Нет, проценты на остаток не начисляются.

Защищены ли деньги, если банк разорится?

Да. Агентство по страхованию вкладов возмещает до 10 млн ₽, выплата идёт в течение 20 рабочих дней.

Можно ли использовать маткапитал при эскроу?

Да, материнский капитал можно включить в первоначальный взнос.

Что такое ЕИСЖС и зачем она нужна заказчику?

Это государственная система, где подрядчик публикует сведения о себе, проектах домов и банке, в котором открыт эскроу. Проверьте подрядчика в ней до подписания договора.

Обсудим расчёты по вашему дому

Расскажем, как будут проходить расчёты, что прописать в договоре и сколько денег понадобится. Консультация бесплатная и ни к чему не обязывает.

Оставьте заявку на сайте или позвоните нам. Всё объясним как есть: цену, сроки и этапы.